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Les étapes d'un achat ou d'une vente immobilière

Les étapes d'un achat ou d'une vente immobilière, de la recherche d’un bien immobilier à l’acte de vente.

Les étapes d'un achat ou d'une vente immobilière

Etape 1 : la recherche d’un bien immobilier

Après avoir établi vos critères de recherche principaux, vous pouvez rechercher un bien par vos propres moyens en utilisant les sites d’annonces gratuits ou confier votre recherche à une agence immobilière du secteur sur lequel vous recherchez votre bien immobilier.

Etape 2 : l’offre d’achat

Aux termes de votre recherche et après avoir visité plusieurs biens, vous décidez de vous engager sur celui qui réuni vos critères de recherche et qui est dans un rapport qualité / prix raisonnable. Vous décidez donc de faire une offre d’achat au propriétaire (directement ou par l’intermédiaire d’un agent immobilier).

Une offre d’achat est-elle sèrieuse ?
Oui, D'après le Code civil, « la vente est parfaite (...) dès que l'on est convenu de la chose et du prix ». L’offre d’achat acceptée engage donc le vendeur, elle permet de bloquer la maison au profit de l’acquéreur le temps qu’un compromis de vente ou une promesse de vente soit signé devant notaire. L’offre d’achat est une pratique courante mais non obligatoire.

Attention, un compromis de vente est sensiblement différent d’une promesse de vente notamment dans la libération des parties si les conditions ne sont pas réalisées Une offre d’achat doit aussi être limitée dans le temps il est courant d’indiquer 8 à 10 jours. Libre au vendeur d’accepter ou de faire une contre-proposition.

Etape 2 : le choix du notaire

Une fois acceptée, l’offre d’achat doit être confirmée par la signature d’une promesse de vente ou d’un compromis de vente chez un notaire. Les deux parties peuvent choisir le même notaire ou chaque partie peut choisir son notaire, la signature de l’avant contrat se fait dans ce cas en « double minute ». Les frais de notaire ne sont pas dans ce cas majorés.

Etape 3 : le compromis ou la promesse de vente

Le ou les notaires chargé(s) de la vente se chargera(ont) également de réunir les deux parties à un rendez-vous de signature de l’avant contrat. Lors de ce rendez-vous, le(s) notaire(s) demandera aux acquéreurs un acompte de 5 % du prix de vente, cet acompte viendra en déduction du prix final. Certains notaires demandent en plus un chèque d’un montant avoisinant les 350 euros afin de commencer les formalités.
A savoir que l’acompte n’est pas obligatoire, et personne ne peut vous obliger de verser 5 % du prix du bien, il est cependant courant de verser entre 5 et 10 000 € d’acompte, même si cela représente moins que les 5 % demandés.

• Pour les acquéreurs
L’acompte versé vient donc en déduction du prix si la vente se réalise, il peut également servir de dédommagement au vendeur si l’acquéreur ne veut pas signer l’acte définitif alors que toutes les conditions sont réunies. Le vendeur peut également demander jusqu’à 10 % du prix de vente en dédommagement.
Depuis le 1er janvier 2015, tous les paiements d'un montant superieur à 3.000 € (10.000 euros auparavant) reçus ou émis par un notaire pour le compte des parties à un acte reçu et donnant lieu à publicité foncière doivent obligatoirement être réalisés par virement bancaire.
Les notaires ne peuvent plus accepter de chèques (même des chèques de banque), pour le paiement des actes notariés donnant lieu à publicité foncière qu'ils établissent. Le non respect de ces obligations est passible d'une amende.
Les acquéreurs ont toutefois le droit de se rétracter pendant un délai de 10 jours (à compter du lendemain de la présentation de l’avant-contrat par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier). Ils n’ont à justifier d’aucun motif et pourront récupérer alors intégralement leur dépôt de garantie dans un délai de 21 jours maximum à compter du lendemain de la date de la rétractation. Le destinataire de la rétractation est en principe le vendeur. Lorsqu'un intermédiaire est intervenu (agent immobilier, notaire), il est préférable de lui notifier également.

• Concernant le vendeur
1) Il a l’obligation de faire établir un dossier de diagnostic technique comportant :
Le diagnostic plomb (CREP)
Le diagnostic Amiante
Le diagnostic Termite et autres insectes xylophages (constat d'état parasitaire)
Le diagnostic de performance énergétique (DPE)
L’état des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT)
L’état des installations intérieures de gaz et d’électricité si elles datent de plus de 15 ans
Le certificat établi à l'issue du contrôle de l'installation d'assainissement non collectif
L'information sur la présence d'un risque de mérule.

Il doit remettre ce dossier au notaire avant la signature du compromis ou de la promesse de vente afin de permettre à l’acquéreur d’être informé de l’état du bien.

Lors de la vente d’un lot de copropriété, d’autres renseignements sont fournis par le vendeur au moment de l'avant-contrat:
Le diagnostic loi Carrez: le vendeur doit obligatoirement indiquer la superficie privative du bien vendu lorsqu'il s'agit d'un lot de copropriété. Après la signature de l’acte définitif, si le nouveau propriétaire constate une différence de plus de 5 % par rapport au métrage effectué pour le compromis, il peut demander à être indemnisé par l’ancien propriétaire.
Le règlement de copropriété et l'état descriptif de division ainsi que les actes les modifiant s'ils ont été publiés.
Les procès-verbaux des assemblées générales de la copropriété des trois années précédant la signature de l'acte
Le carnet d'entretien de l'immeuble.

Mais il doit également fournir les documents relatifs à la situation financière de la copropriété et du copropriétaire vendeur :

Montant des charges courantes du budget prévisionnel
Montant des charges payées par le vendeur au titre des 2 derniers exercices comptables en dehors du budget prévisionnel

Sauf si le budget prévisionnel est inférieur à 15 000 €, le vendeur doit présenter :

Les sommes restant éventuellement dues par le vendeur au syndicat des copropriétaires,
Les sommes à la charge de l'acquéreur auprès du syndicat des copropriétaires,
L'état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette vis-à-vis des fournisseurs.

En l'absence de ces documents lors de la vente, le délai de rétractation ou de réflexion commence à courir le lendemain de la communication de ces documents à l'acquéreur.

Etape 4 : Après l’avant contrat

La demande ou non de prêt
Plusieurs délais courent à partir de la signature de l’avant contrat et il se passe en général environ 3 mois entre la date de signature de l’avant contrat et l’acte définitif de vente.

Le premier délai est le délai de rétractation.
d’une durée de 10 jours à compter du lendemain de la présentation de l’avant-contrat par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier). Ils n’ont à justifier d’aucun motif et pourront récupérer alors intégralement leur dépôt de garantie dans un délai de 21 jours maximum à compter du lendemain de la date de la rétractation.

Le deuxième délai est le délai d’obtention d’un prêt.
Il est accordé en principe un délai de 1 mois et demi environ aux acquéreurs pour se rapprocher d’un établissement bancaire pour obtenir leur prêt.

Que l'acquéreur recourt à un prêt ou non, l'acte de vente doit mentionner une indication sur le financement.
Lorsque l'acte indique que le prix est payé à l'aide d'un prêt immobilier, celui-ci doit contenir une condition suspensive légale de l'obtention du/des prêts immobiliers. C'est une disposition légale.

Si l’acquéreur n’obtient pas son crédit, il a le choix de poursuivre la vente (s’il dispose d’une autre source de financement) ou d’y renoncer. Dans ce dernier cas, il récupère son dépôt de garantie sauf s’il est de mauvaise foi (par exemple, s’il formule une demande non conforme aux prévisions de l’avant-contrat).
Attention : si l’acquéreur n’entend pas solliciter de prêt, il doit apposer une mention manuscrite précise en ce sens.

L’acceptation de l’offre de prêt
L’acquéreur a un délai minimum de 30 jours pour obtenir un prêt conforme aux conditions prévues dans l’avant-contrat (montant, durée, taux…). Ce délai est généralement porté à au moins 45 jours dans les compromis.
Une fois l’offre de prêt émise par la banque, l’emprunteur ne peut pas l’accepter avant l’expiration d’un délai de 11 jours après sa réception. La vente elle-même ne peut donc pas être signée avant ce terme.
Le notaire de son côté vérifie un certain nombre d’informations : si le vendeur est bien propriétaire, les précédents titres de propriété, la situation du bien au regard des règles d’urbanisme, les servitudes, la situation hypothécaire du bien…

Parfois, le bien est situé dans une zone où la commune peut exercer un droit de préemption urbain. Cela signifie qu’elle est prioritaire, pendant 2 mois (3 mois dans certains cas), pour l’acquérir en vue de réaliser un projet d’intérêt général. Avant l’expiration de ce délai, l’acte de vente ne peut pas être signé.
Toutes ces démarches justifient le laps de temps séparant l’avant-contrat de la vente définitive.

Etape 5 : l’acte de vente

Comment se déroule la vente ?
Le jour prévu pour la signature, les parties se rendent à l’étude
Le notaire leur donne lecture de l’acte.
Le vendeur leur remet les clefs en contrepartie du paiement complet du prix de vente au notaire.

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