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Définitions

Définitions de termes dans le domaine de l'immobilier : Compromis, Promesse de vente, Offre d’achat...

réussir une négociation immobilière

Compromis de vente

Un compromis de vente, appelé également promesse synallagmatique de vente est un type de contrat utilisé dans le domaine immobilier.
La signature d’un compromis de vente est un engagement ferme et définitif d'acheter et de vendre un bien immobilier à un prix et des charges convenus, sous réserve de l'accomplissement de diverses conditions suspensives, notamment, que l'acquéreur obtienne un prêt. La date du transfert de propriété et de jouissance intervient, en principe, à la signature de l'acte authentique de vente établi par un notaire.

Promesse de vente

Dans la promesse de vente (appelée aussi "promesse unilatérale de vente"), le propriétaire s'engage auprès du candidat acheteur (nommé bénéficiaire) à lui vendre son bien à un prix déterminé. Il lui donne ainsi en exclusivité une "option" pour un temps limité (généralement deux à trois mois).

Durant cette période, il lui est interdit de renoncer à la vente ou de proposer le bien à un autre acquéreur. Le candidat acheteur bénéficie, lui, de la promesse pour décider s'il souhaite acheter ou non. Un avantage incontestable !

En contrepartie, il verse au vendeur une indemnité d’immobilisation en principe égale à 10 % du prix de vente. S'il se décide à acquérir, cette indemnité s'imputera sur la somme à régler. Mais s'il renonce à acheter ou s'il ne manifeste pas son acceptation dans le délai d'option, l'indemnité restera acquise au propriétaire à titre de dédommagement.
Pour être valable, la promesse de vente doit être enregistrée auprès de la recette des impôts, dans les dix jours qui suivent la signature s'il s'agit d'un acte sous seing privé, ou bien dans le mois si c’est un acte notarié

Les droits d'enregistrement, payés par l'acquéreur, s'élèvent à 125 €.

Offre d’achat

L'offre d'achat est en quelque sorte le pendant de la traditionnelle promesse de vente. A ceci près qu'elle est moins encadrée sur le plan juridique et peut donc poser quelques problèmes si la vente ne se réalise pas.

Frais de notaires

Les frais d’acquisition d’un bien immobilier sont essentiellement composés d’impôts payés à l’Etat. Pour autant, ils sont souvent appelé « frais de notaire ». Cette erreur de langage s’explique aisément. En effet, les notaires ont la charge de les collecter pour le compte de l’Etat. Ils sont ensuite tenus de les reverser au Trésor Public.

o Les frais d’acquisition comprennent :

les impôts et taxes (appelés droits d’enregistrement) liés à l’acquisition du bien et versés au Trésor public.
Ils reviennent, selon le cas, à l’Etat ou aux collectivités locales. Calculés selon la valeur du bien, leurs montants varient selon son lieu géographique.

Les frais et débours : Il s’agit des sommes acquittées par le notaire pour le compte de son client.
Ces frais et débours servent à rémunérer les différents intervenants en charge de produire les documents nécessaires au changement de propriété (conservateur des hypothèques, inscription des garanties hypothécaires, frais de publication de vente, document d’urbanisme, extrait du cadastre, géomètre expert, syndic, etc.).

La rémunération du notaire proprement dite (appelée émoluments).
Fixée par un barème défini par décret, elle est proportionnelle au prix de vente du bien (elle représente environ 1,33 %). A cela s’ajoutent les émoluments de formalités qui correspondent à l’accomplissement de certaines démarches administratives (vérifications d’état civil, certificat d’urbanisme, copie de l’acte authentique de la vente, etc.).

Conditions suspensives

La réalisation de la vente peut être soumise à l’accomplissement de conditions suspensives, les effets de la vente sont donc suspendus à la réalisation, ou non, de ces conditions.

Il peut s’agir par exemple :
Du droit de préemption du locataire du bien vendu,
Du droit de préemption urbain,
De l’obtention du financement par un organisme financier pour les acquéreurs.

Lorsque les conditions ne sont pas réalisées dans les délais prévus, le vendeur et l’acquéreur reprennent leur liberté.

Sequestre

Le versement du séquestre, au titre d'un dépôt de garantie, n’est qu’une pratique, il n’existe aucune obligation légale et le montant n’est pas encadré, sauf dans deux cas prévus par la loi.

Vente classique : le dépôt de garantie est facultatif
Dans le cadre d’une vente classique, le versement d’un séquestre au titre d’un dépôt de garantie n’est pas une obligation légale. Cela résulte d’un accord entre les parties, vendeur et acquéreur. Les parties peuvent décider que l’acquéreur versera un séquestre dès la signature du compromis de vente, ou ultérieurement dan un certain délai.
Il est possible également de prévoir qu’aucun séquestre ne sera versé. L’essentiel est que le versement ou non de cette somme d’argent par l’acquéreur soit clairement énoncé dans le compromis.

Cas particuliers : le montant du séquestre est encadré

La vente en VEFA
Le montant du séquestre est encadré dans deux cas :
1. Le montant est limité à 5 % du prix prévisionnel de vente si le délai de réalisation de la vente ne dépasse pas un an.
2. Le montant est limité à 2 % si le délai de réalisation ne dépasse pas deux ans.

Cette somme est déposée entre les mains du notaire ou sur un compte spécial.

La promesse de vente de longue durée
Dans le cadre d’une promesse de vente dont la validité est supérieure à 18 mois, une indemnité d’immobilisation d’un montant minimal de 5 % du prix de vente doit être prévue à peine de nullité de la promesse. Cette somme est déposée entre les mains du notaire.

Hypothèque

Très souvent le crédit immobilier classique s’accompagne d’une « hypothèque » du bien concerné par la vente. Dans ce cas le créancier, en échange du prêt, prend la maison en garantie. Si le bénéficiaire du crédit ne peut rembourser, il effectuera une saisie du bien en question pour se rembourser.

Privilège de prêteur de deniers

Autre forme de garantie que peut demander un organisme bancaire en échange du prêt, généralement moins onéreuse que l’hypothèque, cette garantie n’est mise en place que pour un bien immobilier existant (ancien).

Servitudes

Un servitude est une charge supportée par un bien immobilier au profit de l’usage ou de l’utilité d’un autre bien immobilier appartenant à un autre propriétaire. Les notaires emploirons plus fréquemment les termes de « fond servant » et « fond dominant »

Garantie décenales

La garantie décennale est une assurance responsabilité professionnelle qui garantit la réparation des dommages jusqu’à 10 ans après la réception des travaux et ce, sans attendre une décision de justice. Attention, cette garantie n’est pas obligatoire et il est préférable de s’assurer que le constructeur ou le maître d’œuvre ait souscrit à ce type d’assurance.

Garantie bienale

Elle offre, comme son nom l’indique, une couverture de bon fonctionnement pendant 2 ans après la réception des travaux et concerne les équipements dissociables de la construction comme par exemple : les peintures, le carrelage, les portes…

Saturnisme

Le saturnisme est une maladie ou plus précisemment une intoxication due au plomb. Afin de prévenir l’acquéreur d’un bien immobilier (appartement ou maison) de l’existence d’éventuelles traces de plomb, une étude est obligatoire pour les biens immobiliers construits avant 1949.

Acte authentique

Un acte authentique est un acte reçu par des officiers publics. Si un compromis de vente ou promesse de vente peut être signé par un professionnel de l’immobilier ou un agent immobilier, la réitération de l’acte en acte définitif de vente (ou acte authentique) doit obligatoirement être signé devant notaire.

Double minute

Un acte est dit « signé en double minute » lorsque le vendeur et l’acquéreur ont chacun leurs notaires et que les deux notaires interviennent dans la vente du bien.

Délai de rétractation

Lorsque vous êtes acquéreur d’un bien immobilier et que vous signez un compromis de vente, le notaire vous fait parvenir ce compromis par courrier recommandé avec accusé de réception. Vous bénéficiez alors d’un délai de rétractation de 10 jours (loi Macron) qui court à compter de la date de présentation du compromis de vente et non de la réception. Vous pouvez donc revenir sur votre décision sans subir aucune pénalité.

Conditions suspensives

Dans un compromis de vente, la condition suspensive permet à l’acquéreur de pouvoir se rétracter sans aucune pénalité si cette condition n’est pas réalisée. La condition suspensive d’obtention d’un prêt est la plus courante.

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